공장을 내놓을까 고민하실 때 가장 먼저 걸리는 것이 가격입니다. 부동산마다 말이 다르고, 인터넷에는 아파트 시세만 나옵니다. 공장은 거래가 드물어서 감이 안 잡힙니다.
그런데 공장도 실거래가가 공개됩니다. 국토교통부에 신고된 실제 거래이고, 누구나 볼 수 있습니다.
어디서 보나
국토교통부 실거래가 공개시스템에 「공장 및 창고 등」 항목이 따로 있습니다. 아파트나 상가와는 별도 분류입니다. 울산공장에서는 이 자료를 읍면동별로 정리해 두었습니다.
- 최근 24개월 울산·경주 외동 공장·창고 거래를 모아 두었습니다
- 읍면동별로 평당 중앙값을 냅니다
- 건물면적·대지면적·용도지역이 함께 나옵니다
숫자를 어디까지 믿을 것인가
여기서 중요한 점이 하나 있습니다. **국토교통부는 지번을 가려서 줍니다.** 주소가 "효문동 7**" 처럼 나옵니다. 그래서 어떤 거래가 정확히 어느 공장인지 알 수 없습니다.
즉, 실거래로 알 수 있는 것은 이것뿐입니다.
이 동네에서 이 정도 면적이면 대체로 이 값에 거래됐다.
내 공장이 정확히 얼마인지는 알 수 없습니다. 그건 건물 상태와 전력, 진입로, 용도지역을 보고 판단해야 합니다.
평균이 아니라 중앙값을 봐야 하는 이유
공장 거래는 건수가 적습니다. 한 달에 몇 건 없는 동네도 많습니다. 그런데 그중에 70억짜리 큰 거래가 하나 끼면 평균이 통째로 올라갑니다.
그래서 중앙값을 씁니다. 거래를 금액순으로 줄 세웠을 때 한가운데 값입니다. 큰 거래 하나에 흔들리지 않습니다.
울산공장의 시세 확인은 여기에 더해 1사분위와 3사분위까지 보여 드립니다. 실제 거래의 아래쪽 25%와 위쪽 25% 지점이라, 범위가 넓으면 그 동네 편차가 크다는 뜻입니다.
표본이 적으면 시세가 아닙니다
거래가 두세 건뿐인 동네도 있습니다. 그런 곳의 숫자는 시세라고 부를 수 없습니다. 울산공장은 거래가 3건 미만이면 중앙값을 내지 않고 "시세라고 말하기 어렵다"고 먼저 말씀드립니다.
숫자를 만들어 내는 것보다 없다고 말하는 편이 낫다고 봅니다.
그래서 어떻게 쓰나
1. 우리 동네 평당 중앙값을 본다 2. 내 건물 면적을 곱해 대략의 범위를 잡는다 3. 그 범위를 들고 상담한다
부르는 값이 그 범위에서 얼마나 떨어져 있는지 알면 협상이 됩니다. 아무 기준 없이 이야기를 시작하는 것과는 다릅니다.
실거래로 알 수 없는 것
실거래에는 나오지 않지만 값을 크게 움직이는 것들이 있습니다.
- 전력 인입 용량 — 증설이 필요하면 사는 쪽이 비용을 계산합니다
- 대형차 진입 — 트레일러가 못 들어가면 값이 내려갑니다
- 층고와 바닥 하중 — 설비를 놓을 수 있는지가 갈립니다
- 용도지역 — 계획관리와 준공업은 할 수 있는 업종이 다릅니다
이건 현장을 봐야 알 수 있습니다. 숫자는 출발점이지 결론이 아닙니다.